1992年的北京，房地产市场的巨变前夜选择了哪里？

(相关资料图)

这一年，城市东北温榆河与机场高速相交围合的区域，167平方公里温榆河生态走廊之上，崛起了北京第一批外销型别墅群。

三十年风云变幻，随着一栋栋别墅拔地而起，中央别墅区成为北京“最国际”的区域，汇聚顶级国际教育、医疗、商业和休闲配套资源，这里，承载着有关财富、名望、理想和生活的一切美好，成为万千层峰人士趋之若鹜，代言至高人居理想的热土。

岁月无痕却有声，风来无影但满袖。时光进入 2022 年，坐拥罗马湖和温榆河两大城市级生态，京城新贵后沙峪迎来了板块新宠——中海首开 · 湖光玖里。作为中海在北京落地的第四个“拾光系”产品，湖光玖里借着北京全新的全龄友好示范项目的标杆，让中央别墅区再一次掀起“中海热”。

继中海首开·湖光玖里誉满全城，近日，项目加推纯联排产品，以稀缺的业态和自然美学生活观，再度证明北京中海拾光系产品的吸引力法则。

中央别墅区核心臻境，

畅想繁华里的自然低密

耶鲁人类学博士薇妮斯蒂·马丁曾说：“每个城市都有一个‘上东区’，那里是精英阶层居住、社交和购物的专属社区。”在北京，它就是中央别墅区（CVD，Central Villa District）。

1992年，北京第一所涉外别墅-丽京花园诞生于天竺板块，这也是中央别墅区的原点。从第一波国际化的原住民，到后来各行业高阶人员的入驻，豪宅墅区、高端圈层，更接轨国际的学校、商业、医疗、休闲环境配套，30年发展至今，后沙峪成为了整个中央别墅区配套的中心。

依据后沙峪镇人民政府组织编制《北京顺义区首都临空经济示范区后沙峪组团 SY00一1801等街区控制性详细规划(街区层面)(2021年一2035年)》(草案)，后沙峪地区是两区建设、首都机场临空经济示范区首都国际人才社区的政策叠加区域。同时紧邻京承高速、温榆河公园，交通区位优势明显，生态环境极为优越。

这片最能激发想象力的土地上，凝聚着城市层峰人士的居住理想。围绕精英阶层生活需求，10公里范围内有3座高尔夫球场、5大马术俱乐部、中粮祥云小镇、北京赛特奥莱等高端配套富集，举步即享世界潮流；如果说西城、海淀是公立学校最强区，那么中央别墅区则汇聚鼎石等十六所国际学校，被称为“国际学墅区”。2022年胡润百学国际学校榜单，北京上榜25所，5所在中央别墅区，3所都在后沙峪。中海首开·湖光玖里所在区域无可比拟的学府价值可窥斑见豹。

交通方面，项目位于火沙路与裕庆路交叉口西北角，享有三横三纵路网和地铁15号线，便捷到达首都国际机场（6KM）、望京CBD(13.2KM)、亚奥核心（16KM）、上地（20KM）、国贸CBD(22KM)、中关村(22KM)等城市中心，方便日常通勤及商务出行。

在这比肩世界的中央墅区的完美区域，国际都市、顶级生态、纯粹圈层、便捷交通造就了世界级豪宅基因，造就最宜居、最具发展潜力、最有价值的实力，把它推向九墅之首，成为拾光系新作“实力带飞”的关键因素。

中海首开·湖光玖里作为中央别墅区的低密社区，容积率仅1.2。事实上，自2012年“限墅令”发布后，中央别墅区别墅用地锐减。该类产品审批非常严格，低密度类产品更为市场稀品。横向对比来看，2021年双集中供地106宗(含2022三批次)，六环内容积率12以下的仅2宗。(土地拍卖信息数据来源天朗房研网)

而对比同板块的新房项目来看，目前中央别墅区在售的1.2以下容积率的新房项目只有恒基天汇及中铁诺德阅墅，但二者均为2019年及以前供地。2020年至今，板块内1.2容积率的新房项目仅有湖光玖里，其稀缺性不言而喻。

联排产品加推入市，

稀缺户型进化全新纯粹空间

如此璀璨的中央别墅区，当然不缺住宅产品，但近年来“7090”的规划限制，真正的高端改善或别墅产品却极为稀缺。特别是后沙峪板块，因为低密产品和居住圈层的纯粹，使得入主墅区的门票价值非同一般！

更精妙之处在于，中海首开·湖光玖里的时时焕新，正为中央别墅区的新一代，定制城市美好生活场景的精神主张。基于土地的自然禀赋，项目定位为低密生活的改善大盘，项目分为南北两区，北区都是低密洋房产品，南区则是联排产品。其中，洋房产品面积段为110~138平方米的三居和四居，以及155~187平方米的纯四居产品，4~6 层低密精品洋房舒适宜居；面积段约370~440平方米的光幕联排，更是做到了地上3层，地下2层，总价1700万元/套起。

公开资料显示，近5年顺义区共计成交24宗地块，其中纯商品房9宗，位于纯熟板块后沙峪的仅2宗。中海后沙峪项目更为低密，居住业态圈层更纯粹。此外，中央别墅区20年房龄联排二手房套总2000万元起，而新房联排并无供应。可以说，中海首开 · 湖光玖里项目是2000万元以内入手中央墅区核芯联排的绝佳机会。

从望京府、拾光里到汇德里再到湖光玖里，这是中海在北京落地的第四个“拾光系”产品。而拾光系的每一个作品都在不断迭代和创新，拾光系新作湖光玖里在前3代拾光系产品特征的基础上，引入中海都市大平层藏锋系的美学理念，打造自然从容的生活状态。

对于居者来说独门独院的五层纯联排产品更是一次新的体验升级：区别于传统合院竖排连接方式，调整为东西排布，既保留了合院的优势，又克服了合院产品楼距近、采光隐私不好的缺点，更舒适宜居；南向面宽9米，地上3层私密个性，三采光井，地下2层通风采光，使得整体更具通透感；4~5房居室，2~3个客厅，尺度感和空间感十足，能容下全家人有关幸福生活的设想。

洋房以约155平方米四居室户型为例，以自然主义、曲线美学、艺术情致，尊崇自然主义建筑思想，将曲线美学融入空间设计。整个南向面宽达到约14米，可以肆意享受阳光的沐浴，同时还保证了三间卧室全部朝南，大面宽短进深不仅让室内采光和通风更优，超大开放式阳台，拉近与自然的无限亲近，超大6米奢阔宽厅，结合大片落地窗，将光影引入室内，交相辉映。同时采用奢感石材，以自然和艺术的语言，解读当代都市生活中家的温暖。

值得关注的是，此次中海首开·湖光玖里加推的纯联排产品，更是北京市场上稀缺的产品业态。中海首开·湖光玖里在自然建筑理念之下，以自然主义手法创造自然主义生活方式，打造出以光来进化空间和生命的全新墅级产品。

正如建筑史家尼古拉斯·佩夫斯纳所说：“房地产并不是土地、材料和功能的市场，而是时代、文化和精神变革的产物。楼盘并不是钢筋加水泥，它脱胎于自身所要求的文化和精神。”

艺术细节流动生活，

遇见时光沉淀下的东方庭院

每个人心中都存在一个与外界感应的磁场，有人偏爱都市的繁华，有人向往自然深处的静谧。

找一处居所，繁华与自然交融，精彩与世界紧密相连，是每个人的向往。

湖光玖里认为，建筑风格与自然审美一脉相承，所以传承经典学院风立面，搭配更硬朗的浅色线条，同时打造具有“艺术情致”的装修风格，让家自然美观的同时，更融合的“人性化细节”和“全屋化收纳”体系，以细节致敬从容。

建筑带来生活里的安全感与艺术感，而园林则带来生活里的诗意与静谧。在一座被约束的繁华都市里，自然便成为一种难得的向往。湖光玖里通过对空间出色的拿捏来营造丰富自然的体验，让建筑从园林土地里生长出来，把向往中的浪漫与美好平分进每个寻常日子里。

“更强调人与自然的互动”“传递人与人之间的社交与邻里关系”“园林特色要基于所在地块的自然环境”——这是中海拾光系的三大核心理念，带着这样的产品观，中海拾光第四作湖光玖里。传承拾光系园林的精髓，基于中央别墅区国际化特色极致生态环境、打造出具有国际化审美的“半藏东方的自然度假风格”社区花园。

拾光园林，诗意之间，美学之上，生活之中。度假般的园林给居者带来一种“慢”的可能，一种“家”的意趣。湖光玖里从自然出发、从艺术出发，也从生活本身出发、兼顾美感和参与性，以大绿量自然花园为出发点，现代手法与东方精致度假风格相结合打造人文美学园林，使家的氛围多维度延展于景观，徜徉其间时刻感受，半藏东方，国际花园、自然融合，镌刻在拾光里的浪漫与优雅。

作为全龄友好的适老社区，中海首开·湖光玖里更是贴心设计了诸多细节，以保证长者居住的舒适与便捷，比如：项目入户无门槛，均为加宽门框，方便轮椅通过；智能面板与机械开关同在，方便长者操作；无触碰灯带；无冷水热水器等。

中海深研土地价值，将“产品力”赋予土地，每一座拾光系作品对北京市场都具有里程碑意义，中海拾光第四作——湖光玖里占据城市核心资源，持续跌新，在自然与城市之间，以低密改善，塑造向往的自然墅质生活。

值得注意的是，11月底，项目洋房约155平方米四居室样板间即将迎来焕新展示，以更为创新的姿态带来市场耳目一新的体验。

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