全球实时:美国楼市将出现二战后的第二次萧条

▣作者:钟灏


(资料图片仅供参考)

▣来源:米筐投资(ID:mikuangtouzi)

昨天美国公布了10月的CPI数据,同比7.7%,比之前的几个月明显放缓。

连起来看,美国通胀指标已经构筑完成了见顶下降趋势:

这个数据一公布,美股随即来了一波暴涨,纳斯达克当天暴涨7%。

我大a股也在第二天高开高走,大涨2%。

因为通胀降下来了,大家就会预期美联储加息会放缓,这对资产价格构成利好。

好巧不巧,我在五天前刚发文《美元加息的第一波冲击即将结束》,讲的就是美元加息或放水会在全球造成资金潮汐现象,而现在随着通胀走低和经济衰退信号显现,美联储随后放缓加息节奏几乎是必然的——

因此,原来由于过度紧缩的预期形成对资产价格的压制,将会出现一波反弹。

但,这仅是第一波冲击的结束。

后面还有第二波。

像股市这样高流动性的资产,会及时反应货币政策的变动。而像楼市这样流动性很差的资产,就会把这种中短期波动抹平了——

拉长时间看,美国楼市将进入一轮漫长的下行周期。

1

我们观察美国经济的温度和状态,房地产是不能忽略的一个因素。

很多人以为美国的高科技产业强,经济不依赖房地产了,所以就不需要去推高房价来拉动经济。

这是对经济自组织模式缺乏足够的理解,才会有的想法。

以为什么产业都是由一个“高高在上的力量”来拉动,这是错的。

这本质上仍然是一种阴谋论思维。

最近我刚好也在课程当中讲了阴谋论思维的成因和破解之道,相信看过的朋友都能理解。

不管是产业的兴衰还是资产价格的起伏,起决定性力量的都是亿万个个体组成的自发秩序,而不是由某个超然的力量。

房地产市场也是如此。

并不是依赖它它才强,而是:

它是对经济前景和货币环境这两个因素的叠加反应。

房地产的本质是生产力的载体;

房价的本质是地均产值(当然,还要加上对未来二三十年地均产值的预期)。

所以越是产业强劲,经济强劲,房地产也就越强劲。

反之同样成立。

只有门外汉才会认为房地产繁荣会影响实体经济和科技创新。好像房地产衰败了,实体经济才能好,科技创新才能蓬勃发展一样。

2

我在三个月前发文《美国楼市,离崩不远了》,判断美国这一轮房价就要见顶了,即将进入下跌周期:

成交量锐减,房价却还在上涨,这是量价背离。

随着量价背离愈发明显,而加息收水(在物价下来之前)的子弹仍然在飞,那么房价顶部就一定会到来。

但没想到来得这么快,本来认为明年上半年才会见顶,结果现在就见顶了。

美国有一家抵押贷款数据供应商,叫Black Knight(黑暗骑士),专门分析房地产贷款金融相关的数据。

11月7号,它发了一份报告,这份报告显示:

整个美国房地产市值在第三季度下降了1.3万亿美元;抵押住房的净值从今年五月的峰值下降了将近1.5万亿美元。

在过去的四个月里,资不抵债的房主数量增加了27.5万户。

这家数据还是比较可信的,也初步验证了我的推断。

要知道,现在美国的房贷利率已经飙升到7%以上了,已经远远超过中国。

这在发达国家是十分罕见的——一般的规律是,经济越发达,利率就越低。

而升到7%的这个过程,就是在今年短短的十个月之内完成的。所以这样剧烈的加息进程压制房产价格是再正常不过了。

我们要明白:

这次美元的加息进程可能会持续较长的时间。

我们说第一波冲击结束,只是说在明年上半年会有一段缓和期。

后面还会有第二波甚至第三波。

在这个较长的加息进程当中,只有出现某种程度的紧急事件或者危机的时候,美联储才会再次充当最后贷款人的角色——即便是这样,我们也可以参考2008年金融危机之后,美国qe也没有把房价推上来,美国房价从2006年的高位一直跌到2012年。

这一轮上涨,决定性因素是美国的财政补贴,把大量货币撒给居民,在居民端形成购买力,把房价给推了上去。但这种特殊情形短时间内不会重现。

基于这个判断,我们可以推测未来美国房地产将大概率进入一个长周期的下跌。

这次下跌可能会媲美2006~2012年间的跌幅。这将是二战以来的第二次大周期下跌。

3

曾经美国人和我们一样,在1946~2006年之间,一直信奉房价总会上涨。

这长达60年的上涨周期,足以把人们的思维固化成一种信仰。说起房价下跌,那简直不可思议。

直到2006年~2012年间美国房价下跌了27%,这种信仰才遭遇到挑战。

这就是线性外推会犯的错误:

当事情长时间朝着一个方向发展,我们就会以为未来它也一直会朝着这个方向发展。

或许,我们以为的“一直朝着某一个方向发展”,仅仅是我们的视野不够开阔,只看到了更长周期中的一小段。

现在,大逻辑确认发生了转折,接下来的冬天可能会很长,但也会有阶段性艳阳天。

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