楼市发动机隆隆重启，没有一座城市能置身事外。

南京突然高调宣布：

外地人购房不再需要社保和个税。这几乎相当于 不再执行限购政策。

【资料图】

强二线城市们摩拳擦掌。东莞、武汉、苏州……谁会是下一个？

第一个全面松绑的，是佛山。

12月10日起，禅城祖庙、南海桂城、顺德大良不再限购，佛山成了首个全面取消限购的强二线城市。

当时我就断定：这一定不是最后一个！

果不其然，瑟瑟寒风中，南京楼市也脱掉了仅剩的一条底裤。

12月21日，“南京发布”公众号报道了关于提振消费的一系列举措，最后一部分是3条楼市政策：

第一，对玄武区红山新城等城市外围人才集聚板块，可在现行购房政策基础上增购1套

第二，对有60岁及以上成员的本市户籍家庭，可增购1套住房

第三，对长期工作在南京但社保或个税缴纳在外地的居民，提供半年及以上居住证明可在宁购买1套住房

请注意，这不是什么“小道消息”，而是官方发布平台光明正大发布出来的。

再加上12月以来的2次松绑，南京，请容我尊称一声：救市狂魔！

看过这些政策之后，不得不感叹一句：

真是教科书式的鼓励购房，所有市面上可能的购买力，都被政策安排得明明白白。

先看力度最猛的这条，“外地人买房不看社保个税”，几乎宣布“取消限购”。至于这个“居住证明”，操作空间就很大了。签个租房合同，不难搞定。

外地投资客，可以走这道门进来。

另外，家中有60岁以上老人的，也可以多1张房票。南京老龄化率高达22.17%，领先全国。平均不到5个南京人，就有一位年逾花甲。加起来足足有上百万张房票！

老有所养，是不是需要一套好房子？养老需求，这不是也兼顾到了嘛。

二套房首付比例，从8成降到6成，再到现在的最低3成。一套300万的房子，首付从240万降到100万，改善家庭是不是也买得起了？

藏富于民的富庶江南，本地投资需求，是不是也可以挖一挖？于是，限购区有房的，可以在南部新城等4地范围内购买第3套房。

买了一套买二套，买了二套买三套，市场这不就起来了吗？

南京刚刚官宣的时候，我还心存疑虑。

会不会又是一场“一日游”？毕竟上半年刚吃过这方面的亏。

更何况，这不是一座普通的强二线城市，而是中国经济最发达区域的省会城市，GDP排名全国前10，副省级城市，一堆buff叠满，拥有举足轻重的影响力。

至今，南京官宣的那条推文还存活。

再迟钝的人，这次也能感受到：楼市风向，真的彻底变了。

强二线城市，早就想取消限购了。几个月前，它们也曾蠢蠢欲动，却被用力按了回去。

不止南京，苏州、武汉也都经历过“一日游”。投资客的高铁刚到站，就听见政策收回的消息，房子买不成，只能就地“一日游”。

今时不同往日，救市十万火急。那些看似“牢不可破”的底线，瞬间变成纸糊，一捅就破。

12月19日，中央财办有关负责人表示：要着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求，比如，在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放。

限购、限售和限贷，显然属于阻碍需求释放的“限制性政策”。

所以我们才能看到，12月10日宣布取消全市限购的佛山，并没有收回成命。

南京的官宣松绑，进一步证实了这一点。

不久的将来，还会有更多“限制性政策”寿终正寝。楼市，终究要朝着“让有能力买房的人都去买房”的路子阔步前进。

随着限购限贷退出，如今的南京，几乎称得上对购房者最友好的城市。

除了房价。

强二线城市里，除了闽商钟爱的厦门和互联网造富的杭州，看似“不出众”的南京，几乎是买房门槛最高的。

市区卖3万/平，郊区也卖3万/平，仿佛遇上“房价鬼打墙”。

正所谓物极必反，这个楼市寒冬，南京楼市经历了痛苦的“价值回归”。

降价深入楼市天花板，强如河西南，也裂开了一条缝。

河西南红盘世茂海峡城，小户型的单价一度直逼6万/平，今年成交单价跌破5字头。

这并不是个例。当地中介透露，整个河西南板块的二手房均价，都已经从6.5万/平跌到了4.8万/平。

来源：安居客

至于投资氛围浓厚，缺乏真实居住需求支撑的网红区域，跳水并不罕见。

前两年的江北核心区，新房一房难求，带动二手房市场一路狂飙，最高成交价甚至突破5万/平。

当年的江核业主，嚣张地不得了，甚至放话要挑战河西南的“天花板”地位。

到了今年，真实价值随即浮出水面……

二手标杆盘正荣润锦城，小户型去年卖出过4.9万/平的高价。

今年7月，差不多面积的另一套单位，只能卖出了4.06万/平的价格。

一个月前，一套同样面积的毛坯房，挂牌价310万，最终成交价只有289.6万，折合单价3.3万/平。

不到两年时间，从400多万跌到300多万，然后跌倒200多万，怎么不算泡沫呢？

此时此刻，南京楼市头顶的三座大山，说乐观还有些言之尚早。

第一座大山，来自居高不下的新房库存。

南京目前待售新房超过7.7万套，处于历史高位。

按照月均成交5000套的去化速度，大概需要15.4个月才能卖完，明显超过了12个月的“绿档线”，亮起了黄灯。

第二座大山，来自挂牌量飙升的二手房。

仅仅是在贝壳外网，南京二手房的挂牌量已经超过了14万套。放眼全国，也就输给杭州、重庆和武汉等少数几个城市。

天量二手房库存，不仅“绑架”了大量置换购买力，而且也让真心想卖房的人，只有降价这一条路可选。

第三座大山，来自人口增长略显乏力。

2021年南京常住人口增加10.37万，无论是在长三角地区，还是强二线城市里，都算不上拔尖儿。人口竞争力，就是楼市购买力，南京明显需要加把劲了。

政策已经到位，何时回暖，何时反弹，就看价格何时调整到位了。

当利空出尽的时候，剩下的便都是利好。

“经济已挺过了最困难时刻。”

在昨天那场中国经济50人论坛2022年会上，中央财办副主任如上表示。

这句话，仿佛给过去三年划下句点。触底之后，只有向上这一个方向。生产逐渐恢复，商贸流通复苏，收入预期扭转，

楼市里的购买力，也就回来了。

说句实话，你不买房，最着急的不是卖房的人，而是从不吃亏的银行，和地方的钱袋子。

以南京为例，今年土地成交金额1307亿元，排名全国第4，可是比去年缩水了35%，也就是708亿元。

大概相当于去年南京财政收入的4成，消失了。

不止南京，土地出让收入和房地产相关税收占地方综合财力接近一半，占城镇居民家庭资产的六成，房地产贷款加上以房地产作押品的贷款，占全部贷款余额的39%。

毕竟，房地产是高层盖章认证的“国民经济支柱产业”，占GDP的比重为7%左右，加上建筑业则占到14%。

房地产与经济大盘，总是同频共振，互相影响的。

也就意味着，不管你是否买房，楼市都不会“放过”任何一个人。

经济发展有周期，房价也是一样。既不会永远涨，更不会永远跌。

从来就没有“房地产的时代”，有的只是“时代的房地产”。每当时代需要房地产的时候，楼市总能高高跃起。

有起有落，才能产生机会。看不到变化正在发生，也就永远与赚钱无缘。

君不见，最早阳康的那群人，已经在出门看房了。

关键词： 二线城市 南京楼市