央妈又给房市送温暖了。

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1月5日，中国人民银行网站消息，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

官宣一出，很多评论都从房地产救市的角度进行了解读。我倒是觉得，降息提振房市的作用可能比较有限，保民生、保消费的意义更大些。

01

合理的市场化机制，比降息更重要

商业贷款利率随行就市，是最基本的市场规则。

比如，去年加拿大的房产成交量和房价快速攀升，房贷利率暴涨，达到了历史高位的6.6%，远高于基准利率、市场平均利率。这就是市场机制在发挥调节市场供需的体现。

当前经济形势下，下调房贷利率是应有之义。从稳房市的角度看，这次出台降息政策的最大意义是体现了政策连续性，稳定了降息的预期。

去年5月央行宣布“LPR减20个基点”的延续，时效设在了年底，仅有半年的时效，且降息幅度和房地产市场下滑的程度并不相符，所以提振市场信心的作用不明显。

这次出台政策是“书接上回”，而且是以“建立首套住房贷款利率政策动态调整机制”的方式，体现了政策的连续性、长效性。不是机械地降几个点，而是建立贴近市场的机制，并配套了“连续3个月均下降”的动态操作标准，这是稳定市场预期的正解。

房贷利率是涨是跌，该有个明确的市场化机制，而不是随便操弄的“政策工具”。尤其是“首套住房贷款利率政策下限”，给银行吃利差塞个“铁饭碗”，太不讲理了，应该取消。

而且，这次出台的机制强调了“因城施策”，切中了要害。要尊重中国地域差别的事实，宏观调控搞“一刀切”，就成了过度微操的打地鼠。过去几轮房地产调控“一抓就死，一放就乱”，就是因为“一刀切”。

因此，这次央妈出台的政策，不应该被解读为单纯的降息，而是一次比较重要的机制建设。

正因为是长期的机制建设，所以不能指望政策出台立竿见影稳房市。

02

降息带来的购房动力有限

据统计，共有38城符合“新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降”的利率下调标准，覆盖面很广。这也符合目前房市冷暖的“体感”。

不过，利率下调对提振房市的“刺激”作用不可高估。

首先，影响购房决策的最主要因素是收入预期和房价预期。

收入预期稳定上升，房价长期看涨，才有充分的购房动力。和这两大预期相比，房贷利率的决策权重要小很多。尤其是收入预期，即便所谓“刚需购房”，也得量力而行。六个钱包凑个首付，房贷还得靠打工赚钱还。

新政直接放松的是首套房利率机制，而中国房市目前已经进入了“改善时代”，改善型需求占比达到了6成以上。如果降息仅限于首套房，对房市的“刺激”作用很有限。而且，首套房一般总价较低，买个“老破小”，降利率后月供少交千八百的，对购房决策的影响并不大。

更何况，此前不少地方的房市已经有过一轮首套房降息，甚至在销售时大幅让利。

首套房利率已经进入了“4”时代，下降空间有限。供给过剩的“雷区”更是大幅打折降价，LPR下降几十个点也增加不了多少吸引力。去年的LPR下调20个点，房市表现波澜不惊，已经足够说明问题了。

因此，房贷利率的长期市场化机制建设是必要的，随行就市的利率下降也是必要的。非但有必要，力度应该扩大，大可不必执着于“首套房”的政策限制。

市场机制里没有首套、二套之别，这个人为设定的政策概念并不能区分所谓刚需和非刚需，很多改善型购房比首套更刚需，却被迫付出更高的政策成本，很不公平、很不合理，与改善型购房日趋主流化的市场实际需求是脱节的。

但是，归根结底，降息只是购房驱动力中有限的一部分，其市场调节作用是有限的，不能指望小电瓶能发挥出发动机的功率。此次央妈推出的房贷利率新政并不“刺激”，稳房市的直接作用恐怕有限。

房贷利率市场化机制建设，需要更高的着眼点，那就是保民生、保消费。

03

降息保民生保消费，值得点赞

不能指望房贷利率下降带来多少购房增量，也不会为房市“筑底”。

房市的“底”取决于宏观经济形势，不要说区区利率工具，就是货币政策的大杀器也起不了决定作用。

新政最有价值的是回归市场机制，回归现实的经济环境。房贷降息的现实意义是缓解民生压力、释放民生消费的经济动力。

当前经济环境下，因为每个月少还千八百按揭下定决心购房的人群是有限的。但是，每个月多了千八百奶粉钱、买菜钱的人群是大量的。这比什么放水刺激的政策都管用，既有缓解债务焦虑的心理作用，又是提振消费的真金白银，何乐而不为？

根据中国人民银行的数据调查显示，2020年中国城镇居民家庭负债参与率高，房贷是主要构成部分。受调查的家庭中，有负债的家庭占比为 56.5%。

近六成家庭背了多少房贷呢？也有官方数据。去年10月中国人民银行官网公布的《2022年三季度金融机构贷款投向统计报告》现实，2022年三季度末个人住房贷款余额38.91万亿元。房贷余额中，利息约占四成，即15.56万亿。

“七普”统计，中国共有4.94亿户，按照城镇人口占比63.89%计算，城镇居民家庭约为3.15亿户。也就是说1.78亿城镇家庭，背了38.91万亿元的房贷，户均21.85万元房贷。房贷余额中利息约占四成，户均的房贷利息负担为8.74万元。

这意味着房贷利率下降1个点，就能释放1556亿元的消费，惠及1.78亿家庭。

不要小看这1556亿，这是来自市场终端最真实的民生需求，传导效率是最高的。回报的不仅是经济活力，更是经济信心和社会凝聚力。

总之，藏富于民，才是经济长期健康发展的正解。央妈这次送温暖，应该点赞，多多益善。

关键词： 房贷利率 利率政策 住房贷款