作者 | 周智宇 曹安浔

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走过2022年的寒冬，春暖花开，楼市也躁动了起来。

春节后，多个热点城市，房产中介们久违地忙活了起来，开发商的售楼处开始人声鼎沸，成交量随即蹭蹭上涨，一切似乎回到了疫情前。

在政策的刺激、银行的支持、开发商的努力下,积蓄已久的需求之火被重新点燃，甚至带着一些报复性的意味。

不过，这场狂欢是长期低迷后的反弹，还是回归疫情前的正常增长？对这个问题，多位房地产业内人士表示，没那么乐观。甚至还有人认为，今年很多民营开发商会比过去两年更难过。

站在2023年的开端回望，楼市“烈火烹油”的鼎盛时代已遥不可及，幸存者们也都要适应新的生存环境了。

抢房

春江水暖，二手房先知。楼市复苏的暖意，是从二手房开始的。

贝壳数据显示，2023年1月，在连续17个月环比下跌后，50城二手房价格首次止跌，环比上涨0.2%。此外，50城的二手房成交量春节后首周（01.28-02.05）日均提高了30%以上，日均带看量和挂牌量则翻了至少一番。

2月头两周，一线城市的二手房市场明显燥热起来。贝壳统计数据显示，2月1日至15日，深圳二手房已成交1217套，相比过去一年每个月上半月甚少突破1000套、一个月也就2000套的表现，深圳的二手房呈现出明显反弹态势。

一位深圳宝安区的贝壳门店负责人表示，最近一个月上门量突然增多，要一直带看到晚上。之前疫情期间，店里不少中介转行送外卖或回老家，如今生意好起来了，考虑重新招人。

北京则出现了房东加价的现象。一位北京的中介透露，刚看到一个西城展览路学区房，还没挂出来，就有几十批要看房的，房东当场加价50万，最后1400万全款出手。

杭州和苏州等华东热点城市二手房也热了起来。在与华东城市的中介交流时，“排队”是他们提及最多的一个词。一名杭州中介人士表示，春节后客户带看量明显比年前多了起来，晚上和客户准备签约，连座位都没有。相比去年同期明显热度上升。

新房市场的热度也逐渐起来了。

在广州，开工的第一个周末，大量人群涌入保利锦上、合生中央城、中鼎名汇等多个售楼处。有意在广州购房的徐女士也是其中一员，她表示，2月4日下午，她去保利湖光悦色看房，但现场直接爆满，她等了半个小时才有位置坐。一位销售人员更是在朋友圈惊呼，忙得饭都来不及吃的时候回来了。

广州珠江新城一名中介向华尔街见闻表示，进入2月，珠江新城豪宅带看和成交量都明显提高了，2月最多一天成交4套千万级珠江新城豪宅。“市场在反弹，客户觉得价格合适就入手了。”

从成交情况看，广州的几个网红楼盘也捷报频传。中海观雲府、观澔府春节七天成交额达2亿、最高一天成交15套，万科金域曦府新年第一周成交44套，保利天汇称元宵节当天成交10套。

中州滨海华府二期作为春节后深圳开出的第一个新盘为深圳市场赢得了开门红，开盘当天280多组客户抢451套房，一天卖了28亿元。包括鸿荣源博誉府、中海环宇珑宸等项目，单日看房报备量就超过200批次。

二线城市中，成都楼市回暖明显。“成都住建”数据显示，1月成都新房成交8479套，环比上涨25%，成交面积114万平米，节后第一个周主城3大改善盘开盘即日光。

值得一提的是，随着去年底以来的“报复性旅游”来袭，人们也在抢西双版纳的房子了。

西双版纳今年1月成交面积达到了13个月来的最高值，其中，春节单周整体来访大涨73%，成交143套。

也有某出险房企西南区域销售人士表示，刘亦菲主演的《去有风的地方》给他们在云南的项目拉动了不少销售业绩，几个旅游城市的销售额甚至超过他们在二线城市的表现。

中金公司也从楼市近期数据变化中得出结论，二手房复苏节奏快于新房的趋势仍在延续。中信证券认为，在政策加持下，房地产市场全年新房销售有望增长5%，二手房销售有望增长20%以上。

来自楼市的暖风也传递到了土地市场。2月7日，杭州土拍五块地全部成交，总价89.6亿元，整体溢价率达到10.9%。这个溢价率也超过了杭州2022年前四次集中供地的溢价水平，表明随着市场整体回暖，房企对于一些优质地块有了“抢夺”心态，拿地积极性回升。

持续？

火爆的人气、可观的销售业绩，眼下部分城市的热度已尽览无遗。对于已在黑暗中龃龉前行了一年有余的楼市来说，也是难得的曙光。

然而眼下的热度，相比往年更多是复苏，尚未到如中介们所言的“火热”。

全国房价天花板的深圳，诞生了“5000万蹲”的深圳，二手房交易量低于2000套的状况已经持续了一年，即便是2月上半月开始有突破这一数据的迹象，但也不过是回到2000套上方而已。在近16年里，这一数据依旧低于2008年上半年、2012年上半年两个低点，甚至不到这两个低点均值的一半。

北京、杭州和广州等市场也是明显呈现出分化态势。得到热捧的项目，地理位置、价格都不错；二手房东敢于叫价的楼盘，要么是在教育资源上具备优势，要么则是小区品质过硬。

也就是说，此轮复苏依旧是结构性的。从中介、销售和购房者交流情况看，当中不少人也是此前已有购置学区房、婚房的打算，但因为疫情，一直搁置计划。直到“阳康”后才出来看房。

在考量一个市场是否真的复苏、回暖的指标中，量价齐升是个重要的参考量。国家统计局2月16日公布的数据则显示，1月份尚且只是一线城市结束了二手房下跌趋势，止跌回稳，环比上升0.4%。同比继续上涨，涨幅则明显收窄。总体来说依旧处于正常波动区间。

一个正常的市场里，成交量上涨后终会反映到成交价上。二手房市场的表现是议价空间减少，不再只是此前房东降价甩卖，依旧还是个买方市场。

成交量环比回暖也并非反映真实的情况。中原地产首席分析师张大伟指出，北京官方网签数据滞后，所以市场都在炒作中介故意透露出来的日成交数据。整体来说，北京二手房市场确实好了点，但只是回归到2022年正常水平，依然不如2021年的小阳春。

张大伟认为，如果没有新政，楼市的这股热度坚持不到4月底。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则认为，本次需求释放，多半是滞后和预期适度修复带动的，成交结构上，以刚需和换房需求为主。目前居民加杠杆的情绪比较弱，收入和工作前景预期并不很乐观，后续楼市企稳还有待政策的进一步纾困和居民收入的修复，这是一个较长的过程。

也有分析人士认为，在政策上还可以继续加码刺激，尤其是一些低线城市。

中信证券研究部基础设施与现代服务业首席分析师陈聪认为，面对复苏的市场，北京上海等地的需求刺激政策可能基本告一段落，其他城市，尤其是低线城市，则预计将出台更大力度，更具效果的政策手段，稳定和提振需求。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓建议，市场春节后开局火热，应该在现在的市场政策上再推一把，适当给一点油门，有助于复苏的持续性，并加快复苏进程。

不过陈聪也指出，销售回暖不会是政策的终点，目前房企拿地和开发投资还未恢复过来，很多未出险企业当前信用融资成本明显高于历史一般水平。因此，提振住房需求主旋律并不会变化。

接下来的市场，分化依旧会继续。相对房价较高的一线城市，政策出台谨慎，避免房价过快上涨；而低线城市则还会有更大力度政策出台，“接力贷”到100岁等让人大跌眼镜的政策，接下来依旧会层出不穷。

房地产这个10万亿级的市场，需求依旧庞大。它身上金融化的标签也逐渐退去，更多地回归居住、民生的本质了。

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