珠江新城，也松动了。

记者丨李惠琳

(资料图片仅供参考)

5月中旬，刘女士选择降价170万元，将位于广州CBD珠江新城的一套三房挂出去。

她感觉按照现在的行情，过了6月可能会继续跌，不降价只怕更难出手。

“最近几个月，没有比这个价格更低了。同小区同户型，上个月卖出的一套是15.9万/㎡，现在每平少了近2万元。”房产中介张良告诉记者。

豪宅林立的珠江新城，稳居广州房价天花板。如今，降价百万卖房套现的故事，在这里不断上演。

1、回调到年前

珠江新城以存量市场为主，被视为广州二手房市场的风向标。

保利心语、中海花城湾、嘉裕公馆、凯旋新世界是片区内的四大标杆盘，单套总价千万元起步，成交量向来居前。

刘女士的房子位于保利心语，2月整个小区卖出11套，但5月行情骤冷，只卖出了一套。

她的房子面积近110平米，朝北低层，本就没有优势。

眼看着市场没有升温的迹象，她无奈接受经纪人的建议，把挂牌价从1700万元降至1530万元，折合单价14万元/平，试图用降价吸引买家。

刘女士并非孤例。

克而瑞方面发布的数据显示，5月保利心语的成交均价约14.31万/㎡，比2月下降了3200元/㎡。

另一个热门盘中海花城湾也是如此。5月成交均价为17.23万元/㎡，比2月下降了2.5万元/㎡。

贝壳找房的数据显示，目前该楼盘一套南向315平米的房，总价约5500万元，放盘价为17.48万/㎡。一个月前，同户型成交价格是18.34万/㎡，总价降了约280万元。

“这套放盘的房，最早挂牌价是18万元/㎡左右，最近总价降了100万元。”

熟悉该房源的中介告诉记者，这套房子挂牌价低，一来是低楼层，价格低一些。二来业主诚心出售，可以跟业主继续谈价格。

以低楼层作对比，也能看出价格下调。3月中旬，中海花城湾成交了一套低层南向房，单价为20.21万元/㎡。

据不完全统计，最近两周，珠江新城就有十多套房源降价超50万元。

2、成交量腰斩

价格下滑的背后，是成交量下降和业主心态的变化。

珠江新城成交统计数据显示，5月的二手房仅成交31套，对比上月腰斩，几乎回到2022年的低谷时期。

今年，珠江新城二手房有过高潮，2月成交量一度暴增至139套，4月中旬开始降温，成交量断崖式回落。

张良也明显感觉到，和年初相比，看房客户明显减少，很多人在观望，业主的态度没那么强硬了。

他曾见证珠江新城楼市最疯狂的时候，有些热门小区，客户还没来得及看房，就得决定是否要买，签约前业主临时加价的事情也时有发生。

现在，楼市正转向买方市场，业主明显变得好说话了，“就算约看的客户迟到，业主都愿意等一下，愿意谈价格的也多了。”

张良提到，现在卖房能成交的，多是业主着急用钱。那些挂牌价格虚高不意降价的，很难成交。

不过，顶级稀缺豪宅的价格依然坚挺。

珠江新城东区的侨鑫汇悦台，坐拥一线江景，是广州顶级豪宅之一。

胡润百富发布的《2023中国十大地标豪宅》中，侨鑫汇悦台是广州唯一入榜的，单套价格相当于一个小目标。

5月19日成交的一套法拍房，总价1.12亿元，折合单价30.5万/㎡，加上税费单价约33万/㎡，刷新了汇悦台的成交记录。

贝壳找房显示，该豪宅有一套南向低楼层365平米，今年2月20日挂牌以来，价格上涨了两次共300万元，总价升至1.17亿元，折合单价31.9万元/㎡。

3、投资客退场

量价齐调整的现象，以往在珠江新城板块较为少见。

为何现在价格松动？

从趋势上看，疫情期间积压的购房需求，在今年二、三月释放结束，后续需求支撑能力不足。

其实，不止是珠江新城，整个广州楼市都在降温。数据显示，5月广州市二手房网签宗数为8771宗，环比下降12.7%。

大势不利，投资客退场，加速了珠江新城二手房熄火。

相比刚需住宅，珠江新城的房子资产配置属性较高，投资客集中。

今年3月之后，银行严查首付款来源，禁止经营贷流入楼市，压制了部分“炒房客”涌入。

“年初珠江新城的成交量，多由银行金融贷产品的投机客户买走。而现在的买房客户大部分为自用，以置换、改善需求为主。”一位专注于广州豪宅的中原地产人士表示。

同时，市场新房供应增多，也抢走了部分买家。

今年上半年，天河、海珠、荔湾、越秀等城区不断有新豪宅面市，对珠江新城二手房形成分流。

比如越秀地产的琶洲南TOD，均价约13万/㎡，今年前四个月已经吸金86亿元，为广州销售业绩TOP1。

琶洲南TOD效果图

此外，珠江新城板块也将有新盘入市。

位于珠江新城东区的保利天御，住宅产品的户型为240-450㎡的大平层，预计下半年入市，吹风价20万/㎡起，未入市已先火。

多位业内人士向记者表明，依然看好珠江新城的价值，市场波动是暂时的。“即便是疫情三年里，珠江新城的房价整体还是涨的，抗跌性得到验证。”

只是，市场何时回暖仍是未知数，于业主而言，降价出货还是待价而沽，考验心态。（文中张良为化名）

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