环球速看：坡县房价已疯！“吸人”大法发威？

不少投资者对几年前内地A股上市公司集体“卖楼做账”还记忆犹新，风水轮流转，现在轮到港股了。

只不过这次卖的不是北上广深的楼盘，而是炙手可热的坡县楼花。

11月4日，香港上市公司永义国际(01218)公布，以1250万新加坡元（约等于6875万港元）的价格出售新加坡15ArdmorePark附近一套4居室住宅，位于一座30层共管公寓的第6层，楼面面积约为268平方米，折合人民币约每平方米单价23万！这价格比汤臣一品也不差几多了。

【资料图】

而且，这套已经建成超过20年的房子还不是空房，是带租出售，要到2024年6月6日租约才到期，年租金为198000新元！

根据媒体报道，截至今年7月份，新加坡公寓的转售价格已经连续24个月上涨，月度同比上涨1.2%，年度同比上涨9.8%。所有地区的价格都有所上涨，其中中部以外地区、中部核心地区和中部其他地区分别增长了1.5%、0.9%和0.8%。

除了二手公寓售价上涨，新加坡租房市场的上涨幅度更是令人咋舌。

根据新加坡房地产门户网站99.co和SRX的数据，截至九月，新加坡私人公寓的租金较去年同期上涨了近31%，而政府组屋的租金上升了24.7%，分别为连续第21和第27个月上涨。

仅在9月，私人公寓的租金就上涨了3.3%，组屋租金则攀升了3.2%，在城市边远地区的私人公寓增长速度最快，为3.9%。

新加坡房地产咨询机构OrangeTee&Tie研究和分析部高级副总裁Christine Sun说，虽然租金一直在上涨，但需求仍然强劲，本质上仍然是一个卖方市场∶

由于可供选择的住房不多，许多租户已经同意支付较高的租金。即使是老房子和交通不便的房子也能够获得相当有吸引力的租金。

疯狂的中国买家

尽管在当前新加坡房地产市场中，新加坡本地买家仍是住宅销售的大户，占总交易的八成左右，但外国买家购买房产的比例正在逐步增长，甚至在中央核心区一些房产项目里面，外国买家购买比例高达35%。

其中，中国买家的购买热情走高，高力国际数据显示，2019年来自中国大陆的投资者成为新加坡楼市最大的海外买家团体，占外籍买家的三分之一。

今年3、4月开始，外国人买房潮重新恢复，尤其是4月份新加坡放宽相关政策之后，旅游与实地看房增多。今年二季度，包括获得永久居民身份的中国籍买家一共买入366个私宅单位，比一季度激增106%。

2022年1-8月，新加坡外国买家交易房产总量约14000套私人公寓，前五大外国买家群体分别是中国、马来西亚、印度、美国、印度尼西亚。

其中，中国买家前8月买入932套私人公寓，占外国买家总交易量的6.7%，是马来西亚买家购买公寓数量的两倍。

同时，价值500万新元（约2500万人民币）以上的豪华公寓买家中，中国人也位于榜首，交易达81套豪华公寓，占销售量的19.2%。

5月底，一名中国福建买家一口气购买了新加坡市中心豪宅项目康宁河湾（Canninghill Piers）20个单位，总花费超过8500万新币（约4.23亿元）。这些单位都是6-23层的三室和四室的单位，据称这位福建买家甚至考虑再买10个单位。根据新的30%额外买家印花税规则，这预计给新加坡贡献约3000万新元的印花税收入。

6月份，内蒙古首富韩景华以2229万新币（约1.52亿元）的价位，买下了地处乌节路嘉峰豪庭（Nouvel Ardmore）的豪华单位。

9月，一位来自中国的神秘买家毫掷巨款，一口气买下了位于乌节路一处豪宅楼盘的四间豪华公寓。其中三间公寓单位都在1200万新币左右，一间公寓单位超过2000万新币，总价约6000万新币，折合约3.1亿人民币。

放开工作签，新加坡凶猛“吸人”

需求的暴增有多方面的原因。人才政策是一项主要因素。

9月初，为了缓解劳动力市场紧张状况，新加坡出台新的工作签证规定，放宽申请要求。新的工作签证规定，对月收入不低于3万新元的外籍人士发放5年期工作签证，并允许家属寻求就业；未达薪资标准的艺术文化、体育、科学技术、学术研究领域的优秀候选人，有资格通过将于2023年1月1日生效的海外网络与专长通行通道获得长期签证。

其人力资源部长Tan See Leng表示，新加坡正在努力吸引全球优秀人才，不会限制工作签的申请人数。

营商环境或许是更深层次的原因。

根据经济学人智库（EIU）近期发布的2022年第四季经商环境排名（Business Environment Ranking），新加坡在82个国家和地区当中排名第一，加拿大和美国分别排在第二和第三位。该调查还显示，新加坡的经商环境在下来五年中将继续维持全球最佳的荣衔。

数据显示，2021年涌入的国际资金，相当于新加坡名义经济总值的75%。2021年，高达4480亿新元的国际资金涌入新加坡，创下历史新高。与2020年相比，2021年涌入的国际资金增加了15.8%。乃至于新加坡金融管理局局长（相当于中央银行行长）孟文能说，“当巨额资金涌入任何国家时，你应该感到担忧”。

今年新加坡吸金大法继续狂捞，投资界传闻600多个富豪带着家族办公室排着队进新加坡，国内很多中高产（如蚂蚁团队的小伙伴）也都挤进去。以至于业内戏称，“在北上广约不到的朋友客户，在新加坡成为了邻居，”华人精英密度瞬间提高了很多。

新加坡政府政策分类别应对

新加坡政府一向重视“居者有其屋”政策，组屋（HDB）和私人公寓（condo）是新加坡房屋租赁市场的两种类别，前者由政府开发，价格较低，但需等待一段时期，且居住人国籍必须为新加坡；后者由房地产商开发，价格较高，通常没有等待期，对居住人国籍不做要求，前文所述的交易价格都是属于私人公寓这一类。

不过，房价上涨居高不下，政府终于坐不住了，就在9月30日凌晨，趁著夜黑风高推出了最新一轮的房地产交易降温措施：收紧了住房贷款限额，同时提高了用于计算总偿债率和抵押贷款偿债率的利率下限，具体来看：

私人贷款

对于私营金融机构的房产贷款，用于计算总偿债率（TDSR）和每月偿还贷款比率（MSR）的中期利率下限将提高0.5个百分点。

因此，住宅房地产贷款和抵押股权提取贷款将基于4%的中期年利率（高于3.5%的年利率），或此后的利率。而对于非住宅房地产贷款和抵押股权提取贷款，将是年利率5%（高于年利率4.5%）。

抵押贷款的实际利率仍将由私人金融机构决定。

这将适用于在9月30日或之后授予购买选择权（OTP）的房产购买贷款。如果没有OTP，这将适用于在9月30日或之后发生的任何买卖协议（SPA）。

建屋局贷款

对于建屋局贷款，他们将设定3%的利率下限，以计算合格的住房贷款金额。因此，使用的利率将是每年3%，或比现行的公积金普通账户利率高0.1个百分点，以较高者为准。

这将适用于9月30日午夜或之后收到的建屋局贷款资格信的申请。