2023年重启楼市，已经是明牌了。

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(资料图片仅供参考)

明年的楼市，定调了

2022年，房地产行业有多冷大家都清楚。业内预计，2022年或降至约14亿平方米、销售额预期下滑至约14万亿元。在此之前5年，全国新建商品房成交规模都在17亿平方米以上。

全国地产投资也是不断下滑。

这一轮中国楼市的调整幅度之深、影响范围之大，是2014年、2018年都没有过的。

所以，经过了近两年的“渡劫”，房地产又在官方层面重新回归支柱地位了。先是国家高层领导公开表态：

“房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。”

再是中央财办趁热打铁，表示要：

“充分认识到房地产行业的重要性。”

房企圈子一片欢腾，连一向谨慎趋势悲观的行业吹哨人，大佬郁亮都直言：

“政策面的向好的力度、广度都超出了预期和想象！”

最主要的经济工作会议，直接给2023年的楼市定了调：

确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。

作为下一年全国经济发展和政策走向的风向标，一年一度的中央经济会议无疑是社会各界都关注的重要会议，会上的内容基本确定了明年的政策方向。

回到这次的会议上来看，除了常规的“房住不炒”之外，在房地产市场发展的其他方面，会议也做出了明确指示。

要促进房地产市场预期修复，还要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，更要多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善等消费。

其实这也是无奈之举，今年前三季度分别只有4.8%、0.4%、3.9%，平均下来只有3%多一点。第四季度由于疫情，可能还不到3%，全年算下来远远达不到5.5%的预期目标。

达不到这个目标也就算了，今年2季度美国的增速达到2.9%，超过了中国的经济增速，而预计美国今年全年的增速在2.2-2.4%左右。

中美的经济增速已经处于同一水平线。

因此，如何恢复经济，重回中高速增长成了明年最重要的事！真正意义上的头等大事！

简单来说：2023年重点在于经济恢复，而经济恢复的重头戏在地产！

02

各地出手救楼市？

房地产作为国民经济中的支柱地位，不只是说说而已，人家还是实打实的支柱。

我国有一个标志就是该行业对GDP贡献超过5%就认定为支柱产业。2018年，我国房地产业增加值为5.98万亿元，占GDP的6.65%。经过不断的政策调控到2021年，其中房地产业增加值占GDP比重为6.8%。今年的具体数据还没有出来，即便房地产行业如此惨淡，但是对GDP的贡献还是不会低于5%。

5%看上去不多，但实际上只统计了单纯的房地产业，而与地产关联度最大的建筑业，可是占了14%以上！

还有占了地方上财政半壁江山的土地收入，还有钢材、水泥、玻璃等基础制造业，还有装修、家电、金融保险、仪表等相关产业。

甚至可以说：地产兴则百业。

就比如今年上半年，我国家电市场零售规模3389亿元，同比下滑9.3%。传统品类如彩电、空调、洗衣机、厨电等出现不同程度下滑，根本还是受地产景气度的影响。

但现在要稳增长、要靠楼市重启经济有个特别尴尬的事。

每每说到搞经济，几乎所有的人都会把话题聚焦到如何恢复房地产投资，如何刺激内需消费……

但刺激内需有个难以突破的瓶颈——老百姓没钱！

更具体来说是：有钱的人没预期，没有钱的买不起。

那么如何盘活增量、激发存量就成了问题。

地方上想的办法是，搞增量咱们暂时没办法，盘活下存量还是有手段的。因为这个市场总有人能够买得起，那就先想办法来一出“应买尽买”。

这几年，房地产市场最大的变化是：中国房价一直涨的信仰被动摇了、打破了。

想让大家重建信仰，或者部分重建信仰，难度比较大，需要的时间也比较长。不过再难也得做，各地的做法普遍是先松绑，试一试。

最先动起来的是部分经济基础比较强的二线城市。第一个全面松绑的，是佛山。12月10日起，禅城祖庙、南海桂城、顺德大良不再限购，佛山成了首个全面取消限购的强二线城市。

随后不久，南京突然高调宣布：外地人购房不再需要社保和个税。

这几乎相当于 不再执行限购政策。

再来就是厦门岛外宣布不再限购，外地人可买一套。这是厦门第二次针对岛外的放松调控了，不过上一次还需要6个月以上的社保，这次干脆取消了社保要求。

另外，武汉也宣布二环外全部解除限购，首套只需要2成首付，二套只需要3成首付。

说白了就是地方带头的一场年底大促销。

除了二线城市，一线中的广州率先取消二手房参考价。

很多网红小区二手房参考价的提示已经全部消失了，之前热门板块的房子全部都恢复了市场价。

由此，不难看出一个趋势：起始于2010年并不断加码的一系列限购、限贷、限价、限售等等政策，将从2023年起一项一项逐步废除……

不管是房企的促销还是楼市调控都还会继续放松，现在各地放开限购限贷已如期上演。

这一切，都是为了明年重启楼市做的铺垫，大的要来了！

03

到底该拿房地产怎么办？

重申“房地产是国民经济的支柱产业”“正在考虑新的举措”，已经说得不能再直白了。

楼市肯定要救的，救楼市就是要稳经济。

很多人觉得楼市现在铁定不行了，救了也白搭。

其实这是个误区，认为楼市的需求不能被创造，实际上楼市时时刻刻都在创造需求，这跟经济增长无关，甚至跟人口增长无关。

宏观经济与宏观人口的确能够影响宏观楼市，但并不妨碍楼市在微观层面不断创造需求。因为房子不会过剩，它甚至都不需要拆出需求来，只需要转移公共服务，就能产生新的需求。

比如一个人在某某新城买了一套新房，住了一段时间之后，发现没有就业，没有医院，没有学校，愠慢的，有人搬走了，紧接着，商业、街边小店也都逐渐关闭了。

再过一段时间，连水申都开始不稳定，物业也撤了，请问他搬不搬?

搬.....这不就有新的需求了？

然而如今楼市之所以出问题，就是因为整个利益链条上，从前端的地方、城投、开发商到终端的居民户，都欠债太多。

正常来说，楼市的周期和人口周期高度重合，所以波动没那么大。但我们赋予商品房不同的金融工具后，楼市其实就是债务，楼市的周期也就和债务周期高度绑定。

负债这东西用的时候爽，还债的时候就难受，毕竟是把明天的钱挪到今天来用。今天借了钱，用来投资或者消费，但到了还债周期你又不得不压缩日常消费，节衣缩食来偿还债务。

借钱的时候，扩张；还钱的时候，收缩。这也就形成了由债务周期带来的经济周期，楼市也是如此。

楼市不断地制造债务，负债高，尤其是居民部门的杠杆率高，导致了现在内需不振的问题，内需又进一步影响供给。

因此，这就有个矛盾。在这个特殊时期，拉动经济依赖地产；但如果再继续给房地产加柴加火，对于整个社会来说都是风险，一个是负债风险，一个是民生风险，另一个是房地产挤压实体产业带来转型风险。

走到这一步，房地产要面临的问题并不是“稳”而是“改”！不如借着疫情带来的危机，开启“二次房改”。

对楼市房改，很多人最熟知的是1998年，这次房改开启了楼市的发展趋势，更解决了很多人的住房问题，楼市迎来了商品化。

但一次房改走到今天，已经出现了各种问题：房价高、普通人买房困难、楼市相对过剩、地产分配不均衡等等。到了必须要改，不得不改的地步。

二次房改要怎么改呢？其实可以走一条“双轨制”道路，实行商品房与保障房的双轨发展，具体也就是新加坡的“组屋”思路

——整个房屋从规划、建设到销售全由政府的“建屋发展局”一手包办。房子不能在市场上流通，只能卖给政府。而高收入者必须去买商品房，也正是这些人支撑了新加坡的高房价。

从而改变商品房的地位，让刚需的人有房住，让住房有了更多的选择；同时，又保障商品房市场不会完蛋。

并且从短期来看，如果每年新建1000万套保障房，套均面积80平方米，套均投资30万，这就意味着每年直接投资3万亿。

这么大规模的新增投资，必然会带动关联投资，释放更多的刺激。

即便按照保守情况估计，保障房承接了目前一部分已有的房地产需求，带来的新增投资也能有4万亿-5万亿规模。

这意味着，房地产投资领域在一年内净增30%-40%，这会带动GDP 3%的增长，能解决短期经济重启的问题。

维持房价不塌方式坠落，同时要让普通人买的起房，并且通过建设保障房重启经济，一举三得。

以后就算是地产受周期影响，出现剧烈波动，对普通人的影响也不大了；我们的经济也能逐步摆脱对于地产的依赖，沉淀在楼市的资金也可以慢慢流向其他地方。

当前的时间点上，与其用大量的精力再去稳地产，不如趁着这个机会搞一次大的地产改革，真正地去解决这个重大民生问题。

关键词： 房地产市场