世界视讯!公摊面积,为何总被骂上热搜?

榴莲的皮加上膜,再加上榴莲的肉,就相当于房子的建筑面积。这一切看起来似乎刚刚好,但偏偏那个皮,也就是“公摊面积”那个壳,是带刺的。

|陶婷


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编辑| 田晏林

凡是涉及买房的话题,都会挑动着大众的情绪。

进入3月以来,与“公摊面积”相关的词条屡上热搜。继“建议取消买房公摊面积”被热议之后,3月9日,“女子购74平米房仅得40平米”的新闻,霸屏热搜榜单。

据媒体报道,这名女子购买了一套74平方米的房子,事后,她才发现套内面积仅有40平方米,其余34平方米被开发商告知是公摊面积。据该女子讲述,当时她签完合同着急回家,就没有及时测量房屋套内面积,但没想到会差这么多。

不仅这名女子情绪激动,就连网友也替她鸣不平:“怎么一公摊,把房子将近一半都摊出去了?”

买房有公摊面积,在我国由来已久。中国“房地产之父”、前中房集团董事长孟晓苏,曾在一档节目中论述过他的观点。“这个最早是从当年我们中房开始的,为什么要这么做呢?”

“因为让老百姓按照建筑面积买房,它显得数多,面积大,容易让老百姓产生满足感,幸福感,所以我们就一直沿用了下来。建筑面积和使用面积差了多少,差了30%左右,公摊面积就是这么来的。”孟晓苏说。

▲(图源/视觉中国)

孟晓苏关于“公摊”的一家之言,在当时也是引起轩然大波。这些年,关于“取消公摊面积”,话题讨论度始终有增无减。大众之所以格外关注公摊面积,究其原因,是这切实关系到了购房者的实际利益,也成了我国楼市积怨已久的“痛点”。

带壳的榴莲有刺

买房就好比买榴莲,这是一个形象的比喻。

榴莲除了肉还有皮,还有皮肉之间白色的膜。如果将榴莲比作房子,白色的膜代表房子的墙、装饰之类的东西。膜跟肉加在一起,就是房子的套内面积,那榴莲的皮,就代表公摊面积。

榴莲的皮加上膜,再加上榴莲的肉,就相当于房子的建筑面积。这一切看起来似乎刚刚好,但偏偏那个皮,也就是“公摊面积”那个壳,是带刺的。

在有电梯的板式高层建筑中,公摊面积比例通常在18%~25%之间 ;在有电梯的塔式小高层建筑中,公摊面积比例通常在18%~22%之间;在有电梯的塔式高层建筑中,公摊面积比例通常在20%~30%之间。

也就是说,你花200万元买的房子里,至少有35万元到60万元买的是公摊。买了100平方米的房子,到手只有约70平方米。这让购房者心中有了一根刺,“我只想买80平方米,但你非要让我多花20多平方米的钱,那20平方米我又住不了。单价倒是一视同仁啊!”

更有一些房子的公摊面积比例,甚至远高于30%。3月9日上热搜的“女子购74平米房仅得40平米”新闻中,主人公郑女士买的房子,公摊面积就达到46%。“她买的房子,是下边乡镇的新民居,不是霸州市区的。”河北霸州资深地产人王峰告诉「市界」。

所谓新民居,是指为了保证耕地面积,节约用地,改善农村宅基地急缺,改善农民生活环境设立的农村住宅生活区项目。“像这样46%的公摊面积,在霸州并不常见。一般霸州房子公摊面积在20%左右,24%~26%之间的公摊算大的。”王峰说。

距离霸州只有90多公里的天津,超高的公摊面积也不普遍。“我接触的回迁房公摊相对较大,差不多占32%左右,新房普遍公摊面积都在28%左右。”天津房产中介李卓阳告诉「市界」,回迁房的面积一般都不大,户数多,公摊面积相对会增加。

北京的情况大同小异。当地有房产中介告诉「市界」,“北京一般电梯房的得房率是73%~76%。我接触最极端的情况,得房率是63%,也就是公摊面积达到37%。”

这并不意味着市面上没有公摊面积畸高的房子。除登上热搜的郑女士买到了这样的房子外,2010年,山东高密某楼盘推出后的公摊系数为52%;2017年,南京某商住公寓一些户型的公摊系数发展到58%。

2022年8月,据《法治日报》报道,山东省青岛市一位市民购买的110平方米的房子,到手却发现套内面积只有60多平方米;购房时销售人员口头承诺的31%公摊面积,收房时却变成了46%。

每每看到这些新闻,购房人用洪荒之力吐槽,“我以为100平米的小家足够装下我的梦想,收房一看,只能装一半”“攒了半辈子钱就想换个大house养老,150平方米你跟我说套内105平方米,算完账我差点提前咽气”。

尽管这些话带着些赌气,但反映出的问题不得不正视:为何有的公摊面积,会超出如此之多?

所谓公摊面积,包括楼道、电梯、公共门厅,甚至还有地下室、设备间、花园值班警卫室、物业管理用房等等。影响公摊面积的因素较多,主要有户型、套内面积、公共设施、建筑规模等。

一般情况下,同一栋楼里,户型不同,公摊面积不同,点式楼和板式楼不同;房屋面积越大,公摊面积越大;公共设施、走廊越多,公摊面积越大。

“房子的管线综合,包括一些水井、管道井、电井等,位置摆不好、做不好,其实也会影响公摊。它还是需要一定的设计要求和功力。”某知名房企管理人士卢枫告诉「市界」。

▲(图源/视觉中国)

在现行建筑面积计价制度下,房企的一些“独家解释权”,也是高公摊面积的推手之一。如有些开发商跟测绘公司一起,将小区绿化带、以及售楼处等也算在公摊面积里了。

不过,一名知名房企工程人士告诉「市界」,“地产黄金期,房企或许会在公摊上搞事情,但现在房子能卖出去就不错了,都拼的是产品力,没人去惦记那点公摊了。”

买房更贵了吗?

“公摊”的概念诞生于20世纪60年代的香港,并于1995年引入内地。尽管当年公摊被引入,但其并非商品房唯一的计价方式。

2001年,建设部明确规定了可以选择三种计价方式:按套计价、按套内建筑面积计价和按建筑面积计价。但是,国内开发商却不约而同地选择了“套内建筑面积 + 公摊”的模式。这是为何?

北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池告诉「市界」:“包含公摊面积的建筑面积,更能明确告知购房者,开发商为其提供了哪些配套空间。如电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及管理用房等等。”

“公摊面积也要写进购房合同,让购房者知道公摊面积都包含什么内容,提醒开发商提供相应配套服务。从这个角度也可以理解为对开发商配套建设的要求。”赵秀池说,比如一些老旧的公房,当初是以使用面积计算的,在出售时会折算为包含公摊面积的建筑面积。北京一般是按1.333倍折算的。

但后来,在实际生活中,公摊面积慢慢成了一些开发商的大箩筐,什么东西都能往里装,慢慢成了一笔糊涂账。对购买期房的业主来说,开发商告知的得房率都只是一个预估的数字,实际还要以交付后为准,这样一来,买新房变成了“拆盲盒”。

李清和家人就是不幸拆中两套回迁房盲盒:145平方米的大户型,套内面积不到100平方米。大户型的储藏室,再加上96.5平方米小户型的储藏室,有99.7平方米。“单价是便宜,但房子要全款买,储藏室就让你多出一套房子的钱。”李清告诉「市界」。

另一方面,公摊区域属于全体业主所有,物业使用应予以缴纳租金,但收益权却被不少开发商规避了。“说好的小区是我家,贡献靠大家,交钱我是第一个,回头小区的广告收入,怎就独独想不起我呢?”有网友吐槽。

与公摊有积怨的购房人并不在少数,他们纷纷举起“反公摊”的大旗。也因此,重庆成为第一个吃螃蟹的地方。2002年,重庆市以法规的形式明确要求:商品房现售和预售,以套内建筑面积为计价依据。2011年,重庆市又对这一政策进行了完善。

2007年,广州曾在全国首次提出小区共有建筑面积不再分摊到户,即取消了现有房产证上的“公摊面积”。目前,广州实行按建筑面积卖房、销售合同中也同时要求标明套内建筑面积的“双轨制”的做法。

香港则是彻底告别了公摊时代。2013年,由于香港开发商过于注水,引得购房者联合提议。香港颁布了住宅物业新规,彻底取消公摊面积。尽管重庆、广州等城市先行一步,但内地绝大多数城市,还在将“公摊面积”计入房价。

这些年,对于取消公摊,业内有不少讨论声。2021年、2022年两会期间,就分别有全国人大代表建议取消公摊面积,让老百姓明白付费,放心购房。

公摊面积如果取消,对各方的影响是各异的。对购房人来看,这是一件好事,买的房子是多少平方米,就是多少平方米。

对房企而言,“计价方式变了。给下游企业进行结算,或者进行成本核算时,大家一直用的是建筑面积的口径。如果变成套内面积的话,要进行一个口径的转变。”卢枫告「市界」。

羊毛出在羊身上。最直接的影响,是房子单价的上涨。这就是榴莲壳和榴莲肉的关系,整个卖就便宜,单买肉肯定贵。在赵秀池看来,房子的总价不会变。“公摊面积是客观存在的,即使以不含公摊的使用面积计量,公摊面积也是会纳入住房总价的。开发商不会因为计量单位的改变而少收费。”

▲(图源/视觉中国)

不过,如果从建筑面积变为套内面积,开发商没办法做一些“文章”了。其中的逻辑在于,“站在销售的角度来看,开发商会有一些赠送面积的灰色空间,如楼梯间等公共区间的活动,取消公摊后,这些也不复存在了。并且,开发商将使用率做到极致的热情也会减弱。”卢枫说。

公摊面积等待破题

据了解,欧美国家是按照实际使用面积计算,他们通常是这样做的:买卖双方先确定建房图纸,卧室、客厅、厨房、阳台等都清楚地标出位置和面积,建筑商必须按图施工,如使用面积有出入会受到监管部门严惩。

而香港的“去公摊之路”,则是以豁免部分地价的方式,鼓励开发商建设公用设施,且这些公用的建筑设施,必须以透明的形式呈现在买家面前,否则将面临巨额处罚。

尽管欧美和香港取消公摊的做法,对中国内地具有借鉴意义,但从种种迹象来看,内地取消公摊面积目前有点难。

入户大堂、电梯井等公共空间,在物理上不可能取消,正如一些网友所说,“没有公摊面积,那就没电梯、楼梯、走廊,业主连家都回不了”“如果业主不公摊面积,那业主每次回家可能都得给路费、电梯费,小区花园可能也被开发商出租做菜市场了”。

还有购房者担心,房价不计公摊是在大动开发商的“奶酪”,它们对公摊部分的重视程度就会下降,小区环境、房屋整体建设质量也可能受影响。这些问题不得不正视。

从目前来看,住房面积的计量有三种方式,包含公摊的建筑面积,不包含公摊的使用面积和居住面积。居住面积最小,使用面积次之,建筑面积最大。一般三者之间会有一个换算公式。

“但由于楼盘的高度不同、品质不同、公摊面积的多少、换算系数也不一致。虽然三种计量方式计算面积公式不一样,但公摊面积确实是存在的,没有外墙的公摊,无法遮风挡雨;没有楼梯的公摊,也是无法上楼的。”赵秀池认为。

并且,自从停止福利分房后,房本上的住房面积,一直是包含公摊面积的建筑面积,物业费、暖气费、维修基金等,也都是按包含公摊面积的建筑面积计量的。

所以,取消公摊面积,其难度还在于,“过去住房面积的计量方式要改变,相应的以住房面积为单位计量的物业、暖气、房价等收费标准也会改变,甚至需要重新制定。”赵秀池说。

重庆也并没有完全取消公摊面积。其主城区大多数新房销售,是按套内面积计价,但也有区县是按建筑面积销售。以套内面积计价的,合同上套内、建面都要计算。

“现实操作中,很多楼盘也还是会把套内面积价格和建筑面积价格都写明,用建筑面积计价确实有利于与全国进行比较和统计。”一名重庆地产人士告诉「市界」。

更重要的一点是,全国都采取按建筑面积售卖的这些年,政府制定了很多与建筑面积挂钩的规则。如建设部制定建筑面积计算和分摊规则、物价部门按建筑面积核算房屋单价、产权证还是按照建筑面积来制作等。

如果要取消公摊面积,意味着这些规则都要全部重新修正。这显然是一个艰难而漫长的过程。

不过,在没有取消公摊面积的日子里,除了必要时拿起法律武器维护自己的权益外,购房者也还是有办法分辨得房率的。

“开发商在售楼处,必须公开房屋面积预测报告(期房),或实测报告(现房)的,可以从这个报告中查出要购买房屋的相关面积数据,拿建筑面积减去套内的建筑面积再除以建筑面积,就可以算出公摊比例。”北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉「市界」。

巧合的是,在2023年3月1日开始实施的强制性文件《民用建筑通用规范》里,其中最重要的一条修改就是:外墙面层计入建筑面积。尽管这条被外界一度解读成“公摊面积增加了”,但这很快就被住建部辟谣。

在一名资深建筑人士看来,这次修改测绘方式,恰好是取消公摊面积必须要走的一步。

无论如何,对苦公摊久矣的购房者来说,这总算有一点点安慰了。

(文中卢枫、李清为化名。)

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