“跌跌不休”的公募REITs迎来了久违的反弹，拐点来了吗？

近三个交易日，公募REITs在连续多日大跌后小幅回暖。Wind数据显示，截至6月9日收盘，上市的27只公募REITs在近三个交易日全部收红，平均涨幅3.33%，其中4只REITs上涨超5%。

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与此同时，基金管理人和原始权益人也集中发布公告，启动基金份额增持预案，释放出积极信号。6月7日，中交投资和中交二航局公告，拟使用自有资金或自筹资金增持华夏中国交建REIT，不超过3420万份；中关村发展集团发布了后续份额增持的安排；此外，中航基金、建信资本也纷纷公告，使用固有资金增持中航京能光伏REIT和建信中关村REIT份额，合计增持资金不超过8000万元。

而在此之前，公募REITs一度深陷基本面不及预期、机构投资者集中减持、场内流动性转弱等不利因素的共振中，自2月以来一直处于普跌行情。其中，中证REITs指数今年以来一度下跌近20%，9只产品跌破发行价，不少产品的场内价格已经大幅折价。

在经历了二级市场的大幅回调后，多位机构人士在接受证券时报·券商中国记者采访时表示，当前公募REITs的估值水平已趋于理性，部分项目配置价值进一步显现。

公募REITs迎来久违反弹

近三个交易日，“跌跌不休”的公募REITs迎来了难得的反弹。Wind数据显示，截至6月9日收盘，上市的27只公募REITs在近三个交易日全部收红，平均涨幅3.33%，其中，建信中关村REIT上涨6.65%，国泰君安东久新经济REIT、平安广州广河REIT、中金安徽交控REIT上涨超5%。

此外，多只公募REITs的区间成交额也有明显放大。其中，中信建投国家电投新能源REIT在近三个交易日的成交额合计高达1.3亿元，华夏中国交建REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、建信中关村REIT、中金普洛斯REIT等多只产品的区间成交额也超过了5000万。

究竟是哪些资金在进场？近日，多只REITs密集发布了增持的公告，基金管理人和原始权益人纷纷出手，启动基金份额增持预案，释放出积极信号。

6月7日，京能光伏REIT发布《中航基金管理有限公司关于使用固有资金投资中航京能光伏封闭式基础设施证券投资基金的公告》表示，京能光伏REIT基金管理人中航基金计划使用固有资金增持本基金份额，增持金额不超过3,000万元 。

华夏中交REIT发布《关于基金原始权益人进一步增持基金份额计划的公告》表示，原始权益人中交投资及中交二航局拟合计增持不超过34,200,000份（占基金总份额3.42%）。按中交REIT6月6日收盘价6.184元算，增持金额在2.115亿元左右。此前原始权益人之一致行动人中交资本增持金额在1亿元左右。

此外，建信中关村REIT发布《建信基金管理有限责任公司关于计划使用基金子公司自有资金投资建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金的公告》表示，基金管理人建信基金的子公司建信资本在2023年4月21日-6月6日买入2700万元中关村REIT，拟于本年底前继续增持不超过5000万元。此外，中关村REIT发布《关于招租及增持意向的公告》表示，原始权益人的控股股东中发展集团或其相关方有增持基金份额意向，适时进行增持。

机构投资者集中减持一度引发负反馈

而在此之前，公募REITs一度遭遇了较大幅度的回调，业内人士认为，这是由基本面不及预期、悲观情绪蔓延、机构投资者占比较高、投资者行为趋同、场内流动性不足等多重原因共同导致的结果。

富国首创水务REIT基金经理李盛向证券时报·券商中国记者表示，今年以来REITs二级市场的持续调整，主要受两方面因素影响，一是部分REITs产品运营业绩不达预期，投资人悲观情绪共振；二是目前REITs投资人群体相对单一，投资行为趋同导致放大效应，加剧了REITs的下跌。

从运营业绩来看，据国盛证券研报统计，2022年全年有8单公募REITs的EBITDA（税息折旧及摊销前利润）完成度不及预期。其中，高速类REITs业绩表现受到通行量下降的影响，5单REITs年化EBITDA完成度在80%上下，均显著低于说明书预测值；生态环保类REITs首创水务项目受到全年降水量较低因素等影响完成度为82.76%；园区类REITs受宏观经济的影响，出租率整体呈现下滑趋势，业绩表现分化，部分产品完成度低至88.61%。

从投资者结构来看，公募REITs的机构投资者持有占比较高，且在2022年进一步提高。据中金公司研报统计，截至2022年末，公募REITs机构投资者持有比例平均为92.3%，其中首批项目机构投资者持有比例平均为89.3%，较2021年末提升1.36pp，机构集中度进一步上升。从2022年末各项目流通盘前十大投资机构类型来看，券商自营、资管及保险机构占前十大投资机构持仓总额的比例较高，平均分别为43.8%、28.8%及16.9%。

平安理财固定收益投资部执行副总经理孙鑫认为，REITs品种在国内仍属新生事物，机构投资人对这一品种的流动性、波动性和回撤特征认识不充分，部分机构设置的预警/平仓线条件过紧，还有部分机构在前期市场快速上涨过程中脱离基本面追高进一步抬升了平均持仓成本，因此在市场持续下跌过程中频繁触发被动减持。

“而当前的大宗市场缺乏交易对手，机构资金在短期内进行集中场内减持，会在流动性已经转弱的市场环境下进一步以小成交量拉低当天收盘价格，连续引发市场负面反馈。” 孙鑫表示。

当前估值水平已趋于理性

REITs市场的回调可能带来入市机会，在经历了二级市场的大幅回调后，不少业内人士认为，REITs作为长期资产的配置价值已经逐渐显现。

据了解，当前公募REITs估值一般以P/NAV（价格/净资产价值）或者P/FFO（价格/经营产生的现金流）为锚。据中金公司测算，2023年公募REITs的基金管理人预测加权平均现金分派率（年化）为7.0%，5月末P/NAV倍数为1.04，相对4月末的1.08进一步下降，产权、经营权P/NAV均降至历史一倍标准差以下，与2年前市场起步初期相仿。中金公司认为，当前公募REITs的估值水平已趋于理性，部分项目配置价值进一步显现。

具体来看，部分超跌的REITs产品已经显现出长期配置价值，其分派率和内含报酬率正在逐步提升。以当前下跌最深的高速公路来看，以6月6日高速公路REITs收盘价计算，部分产品对应的内部收益率已经提升至10%以上，能为投资者提供较高的投资回报。

李盛也指出，随着二级市场价格的下跌以及基本面的逐步改善，部分REITs产品的投资价值逐渐显现。具体投资方面，他建议投资人还是从长期角度看待REITs产品，深入了解REITs底层资产的运营逻辑和基本面情况，不要盲目追涨杀跌。

“参考境外成熟REITs市场的发展历程，也经历过在市场发展初期市值规模偏小和波动较大的阶段。长期来看，公募REITs具有较好的风险回报比和配置价值，投资人对产品的关注点应回到底层资产本身的盈利水平、基金管理人和运营管理机构的管理能力等核心要素。” 华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆表示。

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