阿里导致杭州房价下滑?我去实地看了下

作者:乔不丝,头图来自:视觉中国


(资料图)

最近网上有几个关于阿里巴巴的新闻传得沸沸扬扬。一个是大规模的裁员,据说淘宝和天猫合并,产研裁25%‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍。

这张图一时间传遍了各大微信群,网上还有自称是阿里员工的人表示确实被裁。

裁员消息还没捂热呢,这边阿里巴巴紧急在官微上辟谣,称相关裁员为谣言,并称今年要新招15000人。

这波刚刚辟完谣,又有网友发帖称:

“邻居已经跑路了,坐标杭州余杭区未科,今天才发现同小区的邻居竟然以这种方式,这种价格跑步离场了,留下单价6万5买入,还在还贷的我风中凌乱。”

连同阿里裁员的新闻,一起被推上风口浪尖的,还有杭州的二手房价。

尤其以阿里总部所在的板块,同时也是杭州典型网红盘扎堆,倒挂高中签低的未来科技城,首当其冲。

于是,我们紧急去了趟杭州‍,看看传闻中正在经历着裁员,和二手房暴跌的杭州,真实情况到底如何。

去到杭州的第一站,到阿里总部所在的未来科技城园区附近逛了圈,试图寻找答案。

戒备森严的大门和紧闭的园区入口,让我们无法得到这里是否正在经历大规模裁员的确切答案。

但当我打车前往下一个目的地之时,没等我开口,这位杭州滴滴师傅,就和我抱怨起今年经济不好的话题。

裁员离职的很多人开始和他们抢生意,都想涌进滴滴的赛道来赚点钱过渡一下,所以现在大家只能每天越干时间越长。

这时我顺水推舟向司机问了下裁员的传闻,他斩钉截铁地和我说:“肯定是啊,阿里裁多少不知道,反正今年接到的阿里员工,都说公司有裁员计划,达摩院也裁了,所以我觉得网传是真的。”

“你不觉得现在城西人少了很多吗,我们平时工作日晚上基本都跑阿里员工加班的各种单,今年这样的单子是越来越少了,每次接到他们员工自己也很焦虑。”

从这位未来科技城滴滴师傅口中,佐证着这个互联网大厂或多或少,都正在经历着企业内部自身的震荡。

但震荡更凶猛的,是阿里总部所在板块,未来科技城的二手房价。这也是我这次杭州之行的主要目的:到底这个传闻中二手房价跌破发行价的地方,是否真的如此惨烈‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍?

我联系了一位阳光城未来悦小区楼下的中介门店,顺便去看了未来科技城“三兄弟”的几套二手房。

网上爆料的业主3.5万/平套现离场的新闻,就发生在这个叫做阳光城未来悦MAX的小区。根据链家中介所说,网上的低价房源并不是这个小区的真实成交价。

是经过做低成交价后降税的价格,实际成交价在5万/平左右。

短短两年时间,未来科技城板块整体均价其实已经跌了20%左右。

而从当天我约中介看的2套阳光城未来悦MAX,1套东原印未来来看,这三个小区是未来科技城板块的次新房,刚刚满2年,三个社区都在2020年底交房。

不管是阳光城还是东原,每套房子内部都是原始开发商的装修,还有一个共性:业主从一开始买这套房,都没打算自己住,房子满2年,就开始往外挂牌。

内部装修我看到是这样的,全都保留着房企原来的内部精装,没有任何改动‍。

图源链家

当然也不会有任何软装,3套房子不仅没有装修痕迹,也没有使用痕迹,各个角落堆积了大量的灰尘。

据中介说,在未来科技城三兄弟里,目前挂牌的近乎都是此类房源。业主没打算住,即便这里一个月租金6000元也不往外租,一直在二手平台上挂着。但是两年里不仅看的人少,两年时间三套房子都有着非常夸张的调价记录。

这是阳光城一套12层面积108平四房的调价记录,从2021年9月挂出这套二手房的时候,价格为820万。

到现在的530万,这套房两年降价290万,跌幅高达35%。

而降价幅度最大的时间段是今年4月~5月,就这两个月房东的挂牌价降了170万。

阳光城另外一套90平的房子调价轨迹也大致如此,而且挂牌的时间更久,已经挂了两年‍‍‍‍。

2021年6月业主挂牌750万,如今挂牌495万,挂牌价跌了255万,跌了34%‍。调价最集中的时间段也是年初2月开始,有100万的降,也有90万的降。

另外一套东原的二手房,22年8月挂牌610万,到如今的520万,不到一年的时间降价也达到了近100万。

从三套房的调价记录中,我看到的是房东不断降价‍‍‍‍‍‍‍。

可见,未来科技城的房价从今年年初就开始不断下滑,从目前中介透露的行情来看,几乎已经是触底的状态‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍。

当我询问他,这里的二手房和房东是否还有更大的议价空间时,或许是因为想要促进成交,中介给出了较为保守的答案:

“我觉得现在不可能再降了,旁边新盘都卖3.5万一平,这两个盘业主买进来的时候也有3.2万一平,加上各种利息,4.9~5万一平,已经是见底了,要谈的话,可能也只有5~10万的议价空间。”

虽然中介回答比较保守,但是从三兄弟,一个小区动辄上百套的挂牌量,仅阳光城未来悦MAX一个小区,一个月带看量就能高达1132次,但是近三月只有9套成交‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍。

业主着急卖,竞争对手多,房客在观望,或许还可以再等,或许还可以更低的心态,在我看来,未来科技城的二手,已经进入了一个近乎完全的买方市场。

虽然对于未来科技城三兄弟来说,5万/平的均价,比2018年这三个盘的新房价格3.2万/平高出不少。但要是把时间放回前两年,这里的价格最高成交有过7万/平,甚至8万/平。

未来科技城板块的网红盘,正在经历二手房价震荡。

但这确实也是一次挤泡沫的过程,让这里的房价回归正常和理性,何尝不是一件好事。

毫不夸张地说,未来科技城能有如今的能量,几乎完全是由阿里巴巴一手缔造的。

包括这里产业的集聚,城市配套的建设,当然还有房价的涨幅,都和阿里息息相关。

未来科技城板块用不到十年的时间,造就了全国产业新城的标杆,而这一切都是从2013年8月,阿里巴巴西溪园区一期项目落成,约1.2万名员工迁入未来科技城的新园区开始的。

从此以后,阿里和未来科技城一起,快速进入了互联网和房地产的高速增长期。

阿里总部迁来之后的这十年,杭州在这片土地上不断夯实自己的互联网产业,吸引了多个行业巨头纷纷入驻。

阿里在这片原来还是一片湿地的地方,给淘宝安了家,从此也打开了杭州大西北的发展空间,从原来的税收5000万,到如今的506亿。

在阿里的带动下,这里聚集了1.3万家创新企业,包括阿里云、达摩院、基汇资本、贝壳、万豪、字节、菜鸟、vivo、OPPO,各种直播电商产业基地......

2014年阿里上市,成为了中国有史以来最成功的互联网公司。

上市的同时,阿里也一夜间造福大批程序员码农成为城市中产,甚至财富自由。

而未来科技城也形成了一个阿里的生态圈。不管是创新企业的成功,还是这些公司整体员工收入上浮,形成了更多城市收入中产,打通了整个未来科技城的企业和房价的任督二脉,带动周边房价快速提升,吸引了更多的社会资本来这里投资。

于是未来科技城成为杭州近十年来发展最快,同时房价上涨也最迅猛的地方。

从新盘中签率来看,这里是杭州网红盘占比最多的区域之一‍‍‍。如今一手限价也只有3.5~3.6万/平,和5~6万/平的二手房价,让不到3%的低中签率和万人摇项目,时常出现。

如今我们也看到,不管是阿里巴巴,还是整个互联网行业,都纷纷进入企业内部的深度自我调整期。

未来科技城由阿里一手缔造,同时这里的抗风险性也相对较弱,一旦阿里进入了自我调整,未来科技城的房价也会随之调整。

未来科技城如今的现状,让我们看到了那些由大厂带动的产业新城,它们的房价的不稳定性和产业发展紧密绑定。

行业的瞬息万变,也是一个板块房价的瞬息万变。

最后,再说说我在未来科技城看到的杭州。

如果说用一个板块来代表杭州的这十年的发展,一定是未来科技城‍‍‍‍‍。但这座城市的红利,如同它的经济体量一样,还在保持着高速前进。

我在余杭的一条马路的两边,感受最深的画面是这样的:

一边是阿里巴巴总部,另一边正在施工的所有围挡上和公交站牌上,全都在标注着杭州将举办亚运会的醒目字眼。

是的,这个城市依然还在汲取着史无前例的利好,当然它还足够年轻‍‍‍‍。我们现在看到的,只是一场短暂的中场休息‍‍‍‍‍。

房价的震荡,也是让未来科技城在二手市场真正回归理性,一次及时的调整而已。

本文来自微信公众号:真叫卢俊 (ID:zhenjiaolujun0426),作者:乔不丝

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